Monday, September 04, 2006

Мое мнение о московском рынке недвижимости (с цифрами в руках)

Ситуация

Наверное, все жители, а не только Москвы, наслышаны о московском рынке недвижимости. Ниже на графике представлен рост цен по оценке www.realprice.ru (realprice оценивает недвижимость по ценам «Из рук в руки», у них есть описание методики на сайте, вполне можно доверять):





Что и говорить, впечатляет. На данный момент (3 сентября) 4475 долларов за квадратный метр.

Получается, что скромная однокомнатная квартира в 40 метров стоит (в среднем) 179000 долларов. Сто семьдесят девять тысяч долларов.

Ну и все кричат вокруг, что будет продолжаться рост цен. Зашибись, 200000 за однушку к НГ – приятный подарок. Ну, спрос превышает предложение и все такое, больше зарабатывайте, бла бла, Москва слезам не верит, вы все неудачники....

После неизбежного состояния легкого опупения в голову приходит один вопрос... Нет, не про баррикады и стоимость автомата Калашникова, и даже не про стоимость зарубежной недвижимости и процедуры эмиграции. Нет, гораздо интереснее, кто же может купить однокомнатную квартиру по такой цене?


Откуда бабки? Оттуда же, откуда и дедки

Для оценки этой возможности воспользуется 2 источниками – информации о средних зарплатах с job.ru http://job.ru/zarplata.html и ипотечным калькулятором Райффайзен банка (никакой рекламы, просто он нормально работает в Firefox, и написан на Java c применением Struts) http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do

Сначала посмотрим на средние зарплаты, по данным Job.ru (отсортировано по убыванию):

Группа

Зарплата

Экономика, финансы

3349

Полиграфия

2404

Высший менеджмент

2396

Консалтинг

2200

Банки, инвестиции, лизинг

2200

IT и Интернет: продажи и сопровождение ПО

2187

Производство: добыча и переработка сырья, ТЭК

2016

Здания и сооружения: строительство, эксплуатация, ремонт

1963

Реклама, PR

1871

IT и Интернет: разработка, проектирование, внедрение

1689

Здания и сооружения: ландшафтные работы

1650

Продажи: сырье, материалы

1645

Риэлторская деятельность

1642

Юриспруденция, нотариат

1620

Здания и сооружения: проектирование, архитектура, дизайн

1619

IT и Интернет: другое

1581

Производство: пищевое, табачное

1581

IT и Интернет: маркетинг, SEO

1490

Продажи: компьютеры, бытовая и оргтехника

1476

Маркетинг

1406

Продажи: элитные товары

1400

Бухгалтерия, аудит

1391

Продажи: услуги( реклама, консалтинг и др.)

1381

Телекоммуникация и связь: проектирование, внедрение

1381

Производство: металлообработка, машиностроение

1356

Телекоммуникация и связь: другое

1320

Производство: другое

1280

Производство: швейное, текстильное, обувное

1272

Страхование

1246

ВЭД, Таможня, закупки

1222

IT и Интернет: поддержка, обслуживание

1220

Производство: мебельное, оконных и дверных конструкций

1210

Продажи: опт (продукты питания, напитки, табак)

1208

СМИ, Телевидение и радио

1158

Продажи: другое

1152

Управление персоналом

1114

Автобизнес, автосервис

1102

Некоммерческие организации

1100

Продажи: ТНП, мебель

1083

Транспорт, перевозки

1058

Дизайн, Креатив

1033

Медицина, фармация, ветеринария

1029

Домашний персонал: другое

1017

Офис: хозяйственные службы

990

Здания и сооружения: другое

990

Логистика, Склад

972

Телекоммуникация и связь: обслуживание, ремонт

946

Продажи: розничная торговля

934

Издательство

931

Игорный, модельный и шоу-бизнес

864

Работа на дому

830

Культура, искусство

825

Туризм, гостиничный бизнес

816

Охрана, безопасность, милиция

807

Офис: секретариат

781

Красота, фитнес, спорт

780

Офис: другое

772

Без спецнавыков: уборщики, дворники, посудомойки

770

Домашний персонал: домработницы, горничные

770

Бытовые и коммунальные услуги

766

Ресторанный бизнес, фастфуд

757

Наука, образование, тренинги

755

Частные уроки, репетиторы

715

Офис: операторы на телефоне

715

Офис: операторы ПК, баз данных

683

Другие сферы деятельности

679

Без спецнавыков: другое

677

Без спецнавыков: разнорабочие, упаковщики, грузчики

568

Домашний персонал: няни, сиделки

550

Выпускникам и студентам

530

Домашний персонал: гувернантки, воспитатели

522

Без спецнавыков: промоутеры, мерчендайзеры

518

Без спецнавыков: расклейщики, раздатчики

424

Без спецнавыков: курьеры, посыльные

374

Без спецнавыков: заправщики, мойщики авто

0

Затем подставим сумму на однокомнатную квартиру, предполагая что зарплата «белая» (отставить смешки в строю!), на срок 10 лет, в ипотечный калькулятор:

аким образом, чтобы купить 40 м2 однокомнатную квартиру, нужно иметь первоначальный взнос в 25955 долларов, ну и 10 лет платить 2074.96 доллара в месяц. Подтвержденная белая зарплата должна быть 4611 долларов (после уплаты 13% налога).

Итак, холостяки и холостячки, даже из области экономики и финансов, пролетают сразу – не хватит их жалких 3349 долларов. Остаются дружные семьи.

Например, муж и жена из «Экономики и финансов» и «Банки, инвестиции, лизинг» могут позволить себе однушку... Ну и другие сочетания, жаль, что программисты в них не очень попадают.


Ну а если без сарказма, то закабалиться в ипотеку и $2000 выкладывать ежемесячно согласиться не каждый даже из «Высшего менеджмента».

С учетом того, что цены на аренду действительно приличных однушек колеблются в районе 600-700 долларов, сложно решиться отдавать 1300 долларов в месяц сверху. Ну, хотя бы потому, за оставшиеся 1300 можно купить себе отличную медстраховку «с зубами» (на год, не на месяц), а на остальные деньги взять, скажем, новый Jeep в кредит. Ну или просто пить Курвуазье ВСОП каждый день, и на остатки отдыхать на Бали :)

Казалось бы, причем здесь Лужков?

Дык... Но кто то же покупает, и однушки, и двушки и даже трешки... Спрос превышает предложение!

Ну, тут 3 варианта. Первый описал в одном из своих романов Клиффорд Саймак – прилетели инопланетяне, понаделали 100% копий долларов и скупают всю планету, не считаясь с деньгами.

Второй вариант – это нашествие арабских шейхов. Они продают свои вышки, покупают квартиры в Царицыно и Жулебино, и идут в шаурманы (мне с горчицей, Ваше Высочество!).

Ну и третий – самый невероятный, если судить по обзорам в прессе и заявлениям московских чиновников - это спекулятивный пузырь. Квартиры покупают не для жизни, а для вложения денег, и продают и перепродают многократно с целью получения прибыли.

Справедливости ради надо отметить, что есть люди, которые проводят так называемые «альтернативы» - продают свои квартиры чтобы купить другие побольше (или поменьше), или разменять на 2, или съехаться.... Ну, на доплату тысяч в 70-80 вполне можно еще повестись – подумаешь, 10 лет по 927 долларов/мес выплачивать.


Откуда у спекулянтов деньги и почему правительство не ограничивает спекуляцию жильем, а также отчего люди не всегда добрые, а только когда выпьют – на эти вечные вопросы ответить невозможно (хотя бы потому, что ответы все знают). Но можно ответить на куда более важный, истинно российский вопрос

«Что делать?».

Имховый Совет

Собственно, покупателям надо расслабиться и ждать. Даже если у вас есть 179000 долларов.... не стоит их вкладывать в 40 метров в Медведково. Да что я говорю – у людей, которые заработали такую сумму, соображалка должна быть на в порядке – они понимают, что однокомнатная и даже 2-х квартира в душном грязном мегаполисе не может столько стоить. Главное – не поддаваться истерии и желанию «спасать» и «вкладывать» деньги. Помните, что «вкладчик – это диагноз».

У менее успешных или просто более молодых потенциальных покупателей, которые скопили 25+ тыс долларов, ситуация тяжелее, так как ипотека манит и зовет. Тут можно сказать только одно – за 10 лет в этой стране ситуация меняется с плюса на минус, и непохоже, что это традиция будет нарушена до 2008 года. Влезать сейчас в ипотеку убийственно и очень глупо. Наберите терпения, а пока купите себе новую машину.

Всем остальным – расслабтесь, мужики, все это фигня по сравнению с мировой революцией.


Всем покупателям вместе – господа, нас элементарно разводят, представляя квартиры в Москве пределом всех мечтаний. В жизни есть более приятные занятия, чем работать 10 лет на 40 метровую халупку. И именно рост цен является самым достоверным показателям пузыря и развода. Если бы квартиры постоянно стоили одинаково (+- в пределах инфляции), пусть очень дорого, то можно было бы поверить, что это действительно рыночные цены. А пока они растут – ситуация более чем неустойчивая, поэтому рост не может быть аргументом для покупки квартиры... если вы не спекулянт, конечно.


Еще сложнее ситуация у продавцов. Если скажем, есть у вас свободная квартирка от покойных родственников, и очень хочется ее продать и купить себе Mercedes S-klasse и жене лексусик, ну и пару жыпиков детям... Но жалко же будет, если продадим по 180, а к НГ 200 будет, а к марту 250 – это ж еще и бумер седьмой взять можно для тещи! Конечно, жалко. Но еще жальче будет попасть на коррекцию и остаться с полтинником, на который и X5 новый не купишь... Продавать не призываю, призываю думать и оценивать, что уже можно получить на деньги спекулянтов, ну и не жадничать особо – больше двух лексусов не брать :)


Ну и хуже всего ситуация у спекулянтов. Те, кто вошел на рынок недавно, обоснованно переживают, так как следующей волны спекулянтов перекупщиков можно не дождаться, а реальных покупателей нет. Сбрасывать квартиры тоже боязно – а вдруг еще подымется?

Прогноз

Какой же прогноз? Да простой. Средняя цена квартир должна соответствовать средним ипотечным возможностям средних людей. В основном молодых и «бесквартирных». Труд посчитать сколько это будет оставляю читателям.

Когда будет падение/коррекция до уровня этих возможностей? Скоро. Чем спокойнее мы все будем относиться к пузырю и не участвовать в нем, тем скорее он лопнет.

Когда же надо покупать квартиру в Москве? а) Когда у вас будет полная сумма на ту квартиру, которая вам нужна и/или б) когда кончится истерика и рост цен прекратится более чем на 4 месяца. в) Ну и не в коем случае покупать на снижении, что очевидно. :)

Ну и...

почему вы должны мне верить? Пожалуйста, не верьте! Я очень хочу продать свою 40-м квартиру и на вырученные деньги переехать в Ниццу! Ну пожалуйста, Юрий Мыхайлович, всего 100 тыс не хватает на скромную виллу, поднажмите!


PS Только не надо говорить что без праписьки в Москве трудно жить и работать. а) Читайте форум www.nelegal.ru б) если совсем трусливые, то купите прапиську в подмосковье за 1000 долларов.



Post a Comment