Наверное, все жители, а не только Москвы, наслышаны о московском рынке недвижимости. Ниже на графике представлен рост цен по оценке www.realprice.ru (realprice оценивает недвижимость по ценам «Из рук в руки», у них есть описание методики на сайте, вполне можно доверять):
Что и говорить, впечатляет. На данный момент (3 сентября) 4475 долларов за квадратный метр.
Получается, что скромная однокомнатная квартира в 40 метров стоит (в среднем) 179000 долларов. Сто семьдесят девять тысяч долларов.
Ну и все кричат вокруг, что будет продолжаться рост цен. Зашибись, 200000 за однушку к НГ – приятный подарок. Ну, спрос превышает предложение и все такое, больше зарабатывайте, бла бла, Москва слезам не верит, вы все неудачники....
После неизбежного состояния легкого опупения в голову приходит один вопрос... Нет, не про баррикады и стоимость автомата Калашникова, и даже не про стоимость зарубежной недвижимости и процедуры эмиграции. Нет, гораздо интереснее, кто же может купить однокомнатную квартиру по такой цене?
Откуда бабки? Оттуда же, откуда и дедки
Для оценки этой возможности воспользуется 2 источниками – информации о средних зарплатах с job.ru http://job.ru/zarplata.html и ипотечным калькулятором Райффайзен банка (никакой рекламы, просто он нормально работает в Firefox, и написан на Java c применением Struts) http://www.raiffeisen.ru/mail/mortgage-calculator-request.do
Сначала посмотрим на средние зарплаты, по данным Job.ru (отсортировано по убыванию):
| Группа | Зарплата |
| Экономика, финансы | 3349 |
| Полиграфия | 2404 |
| Высший менеджмент | 2396 |
| Консалтинг | 2200 |
| Банки, инвестиции, лизинг | 2200 |
| IT и Интернет: продажи и сопровождение ПО | 2187 |
| Производство: добыча и переработка сырья, ТЭК | 2016 |
| Здания и сооружения: строительство, эксплуатация, ремонт | 1963 |
| Реклама, PR | 1871 |
| IT и Интернет: разработка, проектирование, внедрение | 1689 |
| Здания и сооружения: ландшафтные работы | 1650 |
| Продажи: сырье, материалы | 1645 |
| Риэлторская деятельность | 1642 |
| Юриспруденция, нотариат | 1620 |
| Здания и сооружения: проектирование, архитектура, дизайн | 1619 |
| IT и Интернет: другое | 1581 |
| Производство: пищевое, табачное | 1581 |
| IT и Интернет: маркетинг, SEO | 1490 |
| Продажи: компьютеры, бытовая и оргтехника | 1476 |
| Маркетинг | 1406 |
| Продажи: элитные товары | 1400 |
| Бухгалтерия, аудит | 1391 |
| Продажи: услуги( реклама, консалтинг и др.) | 1381 |
| Телекоммуникация и связь: проектирование, внедрение | 1381 |
| Производство: металлообработка, машиностроение | 1356 |
| Телекоммуникация и связь: другое | 1320 |
| Производство: другое | 1280 |
| Производство: швейное, текстильное, обувное | 1272 |
| Страхование | 1246 |
| ВЭД, Таможня, закупки | 1222 |
| IT и Интернет: поддержка, обслуживание | 1220 |
| Производство: мебельное, оконных и дверных конструкций | 1210 |
| Продажи: опт (продукты питания, напитки, табак) | 1208 |
| СМИ, Телевидение и радио | 1158 |
| Продажи: другое | 1152 |
| Управление персоналом | 1114 |
| Автобизнес, автосервис | 1102 |
| Некоммерческие организации | 1100 |
| Продажи: ТНП, мебель | 1083 |
| Транспорт, перевозки | 1058 |
| Дизайн, Креатив | 1033 |
| Медицина, фармация, ветеринария | 1029 |
| Домашний персонал: другое | 1017 |
| Офис: хозяйственные службы | 990 |
| Здания и сооружения: другое | 990 |
| Логистика, Склад | 972 |
| Телекоммуникация и связь: обслуживание, ремонт | 946 |
| Продажи: розничная торговля | 934 |
| Издательство | 931 |
| Игорный, модельный и шоу-бизнес | 864 |
| Работа на дому | 830 |
| Культура, искусство | 825 |
| Туризм, гостиничный бизнес | 816 |
| Охрана, безопасность, милиция | 807 |
| Офис: секретариат | 781 |
| Красота, фитнес, спорт | 780 |
| Офис: другое | 772 |
| Без спецнавыков: уборщики, дворники, посудомойки | 770 |
| Домашний персонал: домработницы, горничные | 770 |
| Бытовые и коммунальные услуги | 766 |
| Ресторанный бизнес, фастфуд | 757 |
| Наука, образование, тренинги | 755 |
| Частные уроки, репетиторы | 715 |
| Офис: операторы на телефоне | 715 |
| Офис: операторы ПК, баз данных | 683 |
| Другие сферы деятельности | 679 |
| Без спецнавыков: другое | 677 |
| Без спецнавыков: разнорабочие, упаковщики, грузчики | 568 |
| Домашний персонал: няни, сиделки | 550 |
| Выпускникам и студентам | 530 |
| Домашний персонал: гувернантки, воспитатели | 522 |
| Без спецнавыков: промоутеры, мерчендайзеры | 518 |
| Без спецнавыков: расклейщики, раздатчики | 424 |
| Без спецнавыков: курьеры, посыльные | 374 |
| Без спецнавыков: заправщики, мойщики авто | 0 |
Затем подставим сумму на однокомнатную квартиру, предполагая что зарплата «белая» (отставить смешки в строю!), на срок 10 лет, в ипотечный калькулятор:
аким образом, чтобы купить 40 м2 однокомнатную квартиру, нужно иметь первоначальный взнос в 25955 долларов, ну и 10 лет платить 2074.96 доллара в месяц. Подтвержденная белая зарплата должна быть 4611 долларов (после уплаты 13% налога).
Итак, холостяки и холостячки, даже из области экономики и финансов, пролетают сразу – не хватит их жалких 3349 долларов. Остаются дружные семьи.
Например, муж и жена из «Экономики и финансов» и «Банки, инвестиции, лизинг» могут позволить себе однушку... Ну и другие сочетания, жаль, что программисты в них не очень попадают.
Ну а если без сарказма, то закабалиться в ипотеку и $2000 выкладывать ежемесячно согласиться не каждый даже из «Высшего менеджмента».
С учетом того, что цены на аренду действительно приличных однушек колеблются в районе 600-700 долларов, сложно решиться отдавать 1300 долларов в месяц сверху. Ну, хотя бы потому, за оставшиеся 1300 можно купить себе отличную медстраховку «с зубами» (на год, не на месяц), а на остальные деньги взять, скажем, новый Jeep в кредит. Ну или просто пить Курвуазье ВСОП каждый день, и на остатки отдыхать на Бали :)
Казалось бы, причем здесь Лужков?
Дык... Но кто то же покупает, и однушки, и двушки и даже трешки... Спрос превышает предложение!
Ну, тут 3 варианта. Первый описал в одном из своих романов Клиффорд Саймак – прилетели инопланетяне, понаделали 100% копий долларов и скупают всю планету, не считаясь с деньгами.
Второй вариант – это нашествие арабских шейхов. Они продают свои вышки, покупают квартиры в Царицыно и Жулебино, и идут в шаурманы (мне с горчицей, Ваше Высочество!).
Ну и третий – самый невероятный, если судить по обзорам в прессе и заявлениям московских чиновников - это спекулятивный пузырь. Квартиры покупают не для жизни, а для вложения денег, и продают и перепродают многократно с целью получения прибыли.
Справедливости ради надо отметить, что есть люди, которые проводят так называемые «альтернативы» - продают свои квартиры чтобы купить другие побольше (или поменьше), или разменять на 2, или съехаться.... Ну, на доплату тысяч в 70-80 вполне можно еще повестись – подумаешь, 10 лет по 927 долларов/мес выплачивать.
Откуда у спекулянтов деньги и почему правительство не ограничивает спекуляцию жильем, а также отчего люди не всегда добрые, а только когда выпьют – на эти вечные вопросы ответить невозможно (хотя бы потому, что ответы все знают). Но можно ответить на куда более важный, истинно российский вопрос
«Что делать?».
Имховый Совет
Собственно, покупателям надо расслабиться и ждать. Даже если у вас есть 179000 долларов.... не стоит их вкладывать в 40 метров в Медведково. Да что я говорю – у людей, которые заработали такую сумму, соображалка должна быть на в порядке – они понимают, что однокомнатная и даже 2-х квартира в душном грязном мегаполисе не может столько стоить. Главное – не поддаваться истерии и желанию «спасать» и «вкладывать» деньги. Помните, что «вкладчик – это диагноз».
У менее успешных или просто более молодых потенциальных покупателей, которые скопили 25+ тыс долларов, ситуация тяжелее, так как ипотека манит и зовет. Тут можно сказать только одно – за 10 лет в этой стране ситуация меняется с плюса на минус, и непохоже, что это традиция будет нарушена до 2008 года. Влезать сейчас в ипотеку убийственно и очень глупо. Наберите терпения, а пока купите себе новую машину.
Всем остальным – расслабтесь, мужики, все это фигня по сравнению с мировой революцией.
Всем покупателям вместе – господа, нас элементарно разводят, представляя квартиры в Москве пределом всех мечтаний. В жизни есть более приятные занятия, чем работать 10 лет на 40 метровую халупку. И именно рост цен является самым достоверным показателям пузыря и развода. Если бы квартиры постоянно стоили одинаково (+- в пределах инфляции), пусть очень дорого, то можно было бы поверить, что это действительно рыночные цены. А пока они растут – ситуация более чем неустойчивая, поэтому рост не может быть аргументом для покупки квартиры... если вы не спекулянт, конечно.
Еще сложнее ситуация у продавцов. Если скажем, есть у вас свободная квартирка от покойных родственников, и очень хочется ее продать и купить себе Mercedes S-klasse и жене лексусик, ну и пару жыпиков детям... Но жалко же будет, если продадим по 180, а к НГ 200 будет, а к марту 250 – это ж еще и бумер седьмой взять можно для тещи! Конечно, жалко. Но еще жальче будет попасть на коррекцию и остаться с полтинником, на который и X5 новый не купишь... Продавать не призываю, призываю думать и оценивать, что уже можно получить на деньги спекулянтов, ну и не жадничать особо – больше двух лексусов не брать :)
Ну и хуже всего ситуация у спекулянтов. Те, кто вошел на рынок недавно, обоснованно переживают, так как следующей волны спекулянтов перекупщиков можно не дождаться, а реальных покупателей нет. Сбрасывать квартиры тоже боязно – а вдруг еще подымется?
Прогноз
Какой же прогноз? Да простой. Средняя цена квартир должна соответствовать средним ипотечным возможностям средних людей. В основном молодых и «бесквартирных». Труд посчитать сколько это будет оставляю читателям.
Когда будет падение/коррекция до уровня этих возможностей? Скоро. Чем спокойнее мы все будем относиться к пузырю и не участвовать в нем, тем скорее он лопнет.
Когда же надо покупать квартиру в Москве? а) Когда у вас будет полная сумма на ту квартиру, которая вам нужна и/или б) когда кончится истерика и рост цен прекратится более чем на 4 месяца. в) Ну и не в коем случае покупать на снижении, что очевидно. :)
Ну и...
почему вы должны мне верить? Пожалуйста, не верьте! Я очень хочу продать свою 40-м квартиру и на вырученные деньги переехать в Ниццу! Ну пожалуйста, Юрий Мыхайлович, всего 100 тыс не хватает на скромную виллу, поднажмите!
PS Только не надо говорить что без праписьки в Москве трудно жить и работать. а) Читайте форум www.nelegal.ru б) если совсем трусливые, то купите прапиську в подмосковье за 1000 долларов.
23 comments:
Вот несколько более обоснованная и не менее интересная статья на эту тему.
да, та статья хорошая, но и здесь в блоге тоже нормально. Мое мнение - поскольку действительно 80% - это обмен, то такие цены - это попытка удержать цены на квартиры выше, чем может заплатить "нероссийское население". То есть, раз не удержать регистрацией, значит надо не дать возможности "закрепиться на месте".
Алексей, имей совесть, где фотки паулист из страны, где водится много диких обезьян?! :-)
Slava Ekimov
ИМХО, 20% инвестиционного жилья - сильно заниженый процент. Мне очень кажется, что его гораздо больше. Все идет к тому, что все рабочие, служащие и ИТР ни когда не будут иметь возможность купить жилье. Так же, как и в дореволюционном Петербурге, оно будет принадлежать домовладельцам, которые будут сдавать квартиры в аренду. Предприятиям, которые тоже будут предоставлять жилье или, что вероятнее, заключать договоры с домовладельцами, на предоставление жилья их работникам. Рынок жилья плавно перетечет в сервис жилья, услугу жилья. Недвижимость в столице, особенно в дорогих районах более выгодна не для продажи, а для сдачи в аренду. Это бизнес. И при продаже квартиры, которую можно сдавать - хозяин квартиры продает бизнес. Зачем? Это не выгодно. Да, сейчас деньги на недвижимости зарабатывают банки (пока еще) и пока еще некоторые частные лица могут, подавшись в рабство банку конкурировать с инвесторами. Но не думаю, что это продлится долго.
2 kdv цены на квартиры выше, чем может заплатить "нероссийское население"
А вот Россию, только лишь одной Москвой ограничивать не надо, пожалуйста.
Аркадий, тут 2 момента с арендой:
а) Бизнес это хорошо, но надо платить налоги и заключать договора с клиентами не обслуживание, собляюдать заонк о правах потребителей и т.д. Что из этого получается в Англии, скажем - рекомендую роман Тома Шарпа "Флоузы" (есть на либ.ру) - очень смешно и познавательно. Если вкартце, то люди с 1967 года снимают квартиру по той же цене и арендодатель практически ничего не может сделать...
б) В данный момент сдавать однушку за 170 000 в аренду за 7200 в год невыгодно - это 4% годовых.
И это еще один показель пузыря - вот когда годовая аренда в 7200-6% вмененного налога = 6768 в год будет выгоднее 8 евровых вкладов, тогда цены будут правильные. Т.е. цена должна быть в районе 75-85 тысяч :)
А вообще - спасибо за комменты!
Черт, ошибок то наделал...
8 = 8%, конечно же
Никто не знает программки с динамической подсветкой ошибок при любом наборе? Punto/Arum Switcher не предлагать - они при наборе кода выводят меня из себя... очень далеко :)
Вы не учитываете то, что у людей есть сбережения, причем не просто сбережения, а сбережения в акциях. За последний год индекс РТС вырос в 2 раза, а те, кто играл с плечом заработали себе не 100% а 200-300% годовых, так что неудивительно, что эти деньги куда-то пошли.
Да статья мне понравилась, так как я не владею риэлторской канторой. Все правда. Но единственное не большое упущение, она не дает выхода из сложившегося тупика, говортися только ждите, или купите себе лучше машину. Выход мне видется только введение налога на покупку и собственности второй квартиры, на покупку третьей еще больший налог и т.д. Можно также ввести Прогрессивный налог на собственность(http://dom.athost.net/live.php), на подобии Германского.
Про регионы забыли. Там есть и очень бедные, и очень богатые граждане. И многие хотят в Мск.
про регионы не забыли - они все проходят как "арабские шейхи".
Не надо подменять понятия. В регионах на 179 тыс долларов можно купить приличный коттеджик и жить в жизненных условиях "нового русского" в Москве.
Так что это не те "богатые", что поедут в Москву (сюда едут работать за огромные 2 тысячи баксов в месяц, у кого есть больше в регионах, тот сюда не поедет - зачем? Театры посещать? :-))).
А те реально богатые - так они квартиры по 15-20 тыс баксов за метр с видом на Кремль берут, за ними никак не угнатся - но и хрущи с панельками им нафиг не нужны!
Ну, конечно, есть и спекулянты из регионов - но это абсолютно все равно, откуда спекулянт, так как он квартиру не для жизни берет, а для перепродажи.
А насчет прогрессивного налога на жилплощадь мысль исключительно верная, скорее всего до нее дотумкают и в Кремле (когда Полянкин уйдет).
Ха! Напоминает разговоры для самоуспокоения. Несколько лет назад я спорил с товарищем, который хотел взять ипотеку на покупку квартиры. Я его отговаривал, ссылаясь на то, что я покупал всего на 1,5-2 года раньше, а цена выросла втрое! Я кричал "Это безумие! Сравни стоимость с доходами! Это пузырь, цены скоро обвалятся!" Прошло какое-то время и:
1. Он уже выплатил ипотеку
2. Цены выросли еще втрое и продолжают расти
3. Ведь и доходы выросли, не втрое, но выросли
И последнее, в прошлом году приезжал в гости из америки одногрупник, сравнили цены, не в 7-10 раз как у нас, но больше чем в три раза за отчетный период выросли цены на недвижимость в калифонии и он тоже ждет падения.
Может его таки и не будет?
ЗЫ: Не эксперт по Москве, возможно, цены немного и завышены, но глядя на столицу уже нашей родины, думаю, что, возможно, и нет
Забыл добавить, что пока ситуация с количеством и ценой нового жилья не покроет потребности всех безквартирных, а их количество только растет, имхо, цены будут только расти
Черт его знает. Не буду лезть в спор, но вот кто у меня живет в новом доме, где квартиры уже по 6000 за метр наверно (я брал три года назад значительно дешевле). Нет тут арабских шейхов, скромные простые люди живут. Подо мной правда Ара (Арарат) с кучей детей и не работающей женой, но в остальном... вот наши знакомые - он директор представительства небольшой импортной телекомовской компании, она дизайнер. кто еще? черт знает, директор частного сыскного агентства...
дом заполнен на 80%. нормальные московские люди. а кругом еще три десятка таких домов...
всё именно так! Автор прав на 200%. Началось всё с того что желающих жить в Москве оказалось больше чем желающих жить в Париже. Цены поднялись, за ними пошёл спекулятивный фактор. А закончится это через 2-3 года. Первая волна обломов застройщиков уже прошла 12 месяцев назад. Теперь те кто привлёк кредиты и купил ещё на этапе стройки для перепродажи,а таких большинство, ждут. После года ожидания проценты за кредиты начнут давить серьёзно, а спрос на жильё упадет вдвое или около того, риэлтеры скажут точнее. В результате В этом снежном коме спекулянтов образуется огромная масса людей которым срочно нужны большие деньги , и они вынуждены будут уступать. Сколько уступать-жизнь покажет.
Добрый день! Хотели бы перепечатать вашу статью в одном из Интернет-изданий. Возможно ли это? Как с вами связаться кроме комментариев к этому посту?
Редактор
Автор этой статьи явно далек от рынка недвижимости.http://www.reline.ru/forum/viewtopic.php?p=10529 ,есть конечно логика, статистика , все красиво, только объективности и фактов нет. Буду, как говорится, краток :),подробнее времени нет. Итак, вести с фронта. Я риэлтор, на рынке не первый год.
О дефиците предложения Дефицит предложения есть, и вопрос часто не в деньгах, а именно в узком предложении квартир, причем во всех сегментах, от типовой панели до бизнес и элит класса. Сейчас у меня 6 покупателей, ищу им квартиры, часто слышу реплику: « Что за ….! Я готов платить деньги, и ничего не могу найти подходящего» Ситуация меняется, предложение увеличивается, но ждать в ближайшее время массового выхода на рынок квартир не стоит, у застройщиков нет просто массовых проектов, а инвестор у нас пока очень инертен.
«цены назначают ничего не понимающие в ценообразовании люди» - основной регулятор, соотношение спроса и предложения. У людей есть деньги и нет либо знаний либо желания работать на других рынках, сейчас говорим о инвесторах и жильцах в том числе. Они и приходят на рынок жилья. По регионам, личный опыт- звонок из региона «есть два млн.долларов, купи несколько квартир». Есть масса денег, которая выливается на этот рынок, вот она и осваивается, все просто. Далее насчет менял. Любая цепочка у так называемых менял предполагает наличие покупателя со свободными деньгами и продавца получающего деньги на выходе. Разница доплаты менял это показатель, но из другой серии. Итак, есть люди готовые платить «такие» деньги за «такое» жилье- покупатели. А кто такой «свободный» продавец? Это человек, получающий от сделки деньги. И куда он с этими деньгами? Так что продавцов свободных сейчас практически нет. Вот и нет предложения ни от застройщиков ни от продавцов, есть только покупатели. Только сейчас прослеживается падение спроса на хрущевки за такие деньги, по бизнес классу этого не скажешь.
С приватизацией опять же не согласен, но сейчас спорить не буду.
О риэлторах и комиссии , и не умении работать на понижающемся рынке. Для риэлтора лучше спокойный стабильный рынок. Количество сделок возрастает, особенно альтернативных (как раз те самые менялы), растет и зарплата, меньше нервов и т.д. А корень зла, мое мнение, в общей ситуации с стране, в управлении финансовыми потомками и т.д , а приватизация здесь в таком «виде» только один из….. Налогами в этой области можно сделать очень много, ну и так далее.
Извините за ошибки, спасибо.
а вот здесь приведены довольно весомые доводы в пользу того что цены снижаться не будут http://www.smoney.ru/article.shtml?2006/10/02/1407
Мне думается что народ, особено в регионах, думает что за МКАД жизнь заканчивается, ну и чиновники это активно поддерживают, не забывая погреть на это лапу. рано или поздно это закончится и все рванут куда подальше от москвы.
Я больше склоняюсь к версии "Клиффорд Саймак". Только инопланетяне эти живут в штатах, где печатают много дешевой зеленой бумаги. Калифорнийские цены это подтверждают.
Автор не рубит ни в чем бред пишет квартира должна стоить столько сколько за нее может заплатить работник без квартиры))))) фигня это обратите внимание на стоимостьквартир за пятьдесят километров от москвы они доступны, но все хотят внутри мкада! квартира должна соответствовать ценнику на западе те быть недоступной 60-70 % населения и это норма. мы постепенно приходим к пониманию того что должно стоить а что нет . так вот квартиты должны стоить дорого как во всем мире но в то же время еще должно стоить дорого медобслуживание. мы к этому идем, не стоят шмотки столько сколько у нас нет такого в мире и мебель столько не стоит. так что не парьтесь это нормально недвижимость внутри столицы это дорого всегда во все времена в японии даже снимать нереально дорого и в то же время есть в осаке есть бомжатники где можно переночевать за 10 евро, а в токио можно переночевать в интернет кафе с бабой даже за 15 евро (баба должна быть любимой или за отдельные деньги)
Двум последним я бы посоветовал перечитать пост про доходы и их корреляцию с доходами.
И отмечу что если никтоне продаёт организуется дефицит - помните пузырь с солью? Так с квартирами то же самое.
p/s: то что спекулянты самые умные мы все и так хорошо знаем. Им ещё и государство компенсировать потери будет на спаде.
создание сайта курсовая от 400$ создание сайтов web дизайн разработка сайтов веб дизайн создание сайта http://web-miheeff.ru +7 (495) 782-72-56 создание сайта курсовая
Post a Comment